Полезная информация

Некоторые законодательные акты, регламентирующие операции с недвижимостью:

Конституция Российской Федерации

Гражданский Кодекс Российский Федерации. Часть первая

Гражданский Кодекс Российский Федерации. Часть вторая

Гражданский Кодекс Российский Федерации. Часть третья

Жилищный Кодекс РСФСР

Жилищный Кодекс РФ (действует с 1 марта 2005г.)

Семейный Кодекс Российской Федерации

Земельный Кодекс Российской Федерации

Закон о приватизации жилищного фонда в Российский федерации

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

Закон об ипотеке (залоге недвижимости)

Вверх

Внимание!

Что может быть серьёзнее в жизни человека из сделок, чем сделка с недвижимостью? Дорого обходятся ошибки, которые совершают порой продавцы и покупатели домов и квартир. Остаться без жилья и денег - что может быть хуже? Роковых ошибок можно избежать, если вступать на тернистый путь поиска жилья не с закрытыми глазами, а имея четкое представление о том, какие механизмы действуют на рынке жилья. Как не купить квартиру вместе с прописанными в ней жильцами? Как выгодно вложить деньги?

Как на любом рынке, главными действующими лицами на рынке жилья являются продавец и покупатель. Вот только практически ни одна сделка между ними не обходится без участия третьих лиц. Риэлторы, маклеры, юристы, нотариусы… Агентства недвижимости созданы для того, чтобы продавец и покупатель нашли друг друга, смогли договориться о сделке, подготовили всё необходимое для её осуществления. Самый надежный способ защиты от обмана – покупка квартиры через агентство недвижимости. Предлагаем Вам познакомиться с основными причинами, по которым совершенные сделки с недвижимостью могут быть признаны судом недействительными и подлежат расторжению:

• Недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку (ст. 171 ГК РФ).

• Нарушение прав несовершеннолетних (ст.37, 175 ГК РФ, Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

• Совершение  сделки   в  состоянии   алкогольного,   наркотического   или   токсического   опьянения,   в  болезненном состоянии (ст. 177 ГК РФ).

• Совершении сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, или обмана (ст. 178, 179 ГК РФ)

• Совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность) (ст. 183 ГК РФ).

• Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства) (ст.40 Конституции РФ).

• Подделка правоустанавливающих документов по сделке (ст. 169 ГК РФ, соотв. статьи УК РФ).

• Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества (ст. 170 ГК РФ).

• Нарушение преимущественного права покупки (ст. 170, 250, 256 ГК РФ).

• Нарушение процедуры принятия наследства (раздел VII ГК РСФСР, 1964 год).

• Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью (ст. 169 ГК РФ, соотв. статьи УК РФ)

• Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

• Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов (ст. 168 ГК РФ)

• Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц (ст. 179 ГК РФ).

• Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости (ст. 170 ГК РФ).

• Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре.

• Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на ПМЖ за границу.

• Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания.

• Ущемление прав лиц, выписанных при браке или находившихся в местах лишения свободы, а также выехавших на ПМЖ с сохранением гражданства РФ (ст.62 ЖК РФ).

• Совершение    сделки    юридическим    лицом    вне    пределов    его    правоспособности    или    неуполномоченным представителем (ст. 173 ГК РФ).

• Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжких обстоятельств на невыгодных условиях).

• Мнимый родственный обмен (из коммунальной квартиры) (ст. 170 ГК РФ).

• Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий (ст. 12 Основ законодательства РФ о нотариате).

Вверх

Рынок жилья: Объекты торговли и действующие лица

Впервые термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве Российской империи еще во времена правления Петра I. Однако советскому гражданину пришлось надолго забыть о том, что квартира, в которой он живет, - это тоже недвижимость. Купить и продать можно было только дачу, гараж, частный дом, а квартиру – в лучшем случае обменять.

Времена изменились, и сегодня продается и покупается любое жилье. Не стоит только забывать о том, что недвижимость – особый объект права и любые сделки с ней требуют невероятной осторожности как от продавцов, так и от покупателей. Слишком дорогой может оказаться ошибка.

Основная опасность связана с тем,  что пользование любым жилым помещением – будь то дом, квартира или комната в коммуналке – зачастую затрагивает интересы не только собственников, но и других людей. Прежде всего – членов семьи хозяина. Если вольно или невольно их права будут нарушены, сделки купли-продажи будет признана  недействительной и покупателю придется срочно вывозить вещички из квартиры, в которой он недавно (а может быть, и давным-давно!) с размахом справил новоселье.

Так что, окунаясь с головой в стихию жилищного рынка, постарайтесь этой самой головы не терять, держать ухо востро и глядеть в оба. Но сначала давайте выясним, что же представляет собой рынок жилья: что на нем продается-покупается и кто имеет самое непосредственное (или довольно отдаленное) отношение к сделкам с недвижимостью.

 Вверх

Какую недвижимость "двигают" на жилищном рынке?

Все многообразие представленного на жилищном рынке товара можно без труда разделить на две категории: к первой относится то, что продается и покупается на первичном рынке жилья, а ко второй – все остальное, то есть то, что становится объектом торговли на вторичном рынке.

Со второй категорией все ясно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. Иначе такие квартиры и дома называют «секонд-хенд» (в буквальном переводе с английского – «вторая рука»). У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история. Обычно ее отсчет начинают со дня приватизации, а иногда и того раньше – с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории и есть, пожалуй, самая главная сложность для тех, кто работает на рынке недвижимости или покупает жилье для себя.

А вот на первичном рынке жилья продаются дома и квартиры новенькие, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться ( в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Здесь еще никто не жил, никто не был на этих квадратных метрах зарегистрирован. А продает такое жилье чаще всего тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, у которого пропало желание дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность – от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, а если дои только строится, еще неизвестно, будет ли он достроен до конца.

Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает. Мысленно взвешивая достоинства и недостатки покупки «квартиры с историей» или в доме-новостройке, каждый делает свой выбор. Главное – правильно оценить и то и другое, а также рассчитать свои возможности.

Вверх

Преимущество покупки жилья в новостройках очевидны

Во-первых, комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке. Во-вторых, деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно. В-третьих, цена на ваше жилье со временем будет расти (если, конечно, будет развиваться весь микрорайон или дом изначально находился в престижном районе).  В-четвертых, поскольку дом новый, вам вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт.  В-пятых, нет проблем с «историей» квартиры, поэтому вам не понадобится тратить время и силы на изучение всей ее «поднаготной».

Впрочем, хлопот с новостройками тоже не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их проектов), вовсе не исключен обман и чистой воды мошенничество. Ведь запросто можно напороться на фирму, которая, получив деньги клиентов, скроется в неизвестном напрвлении. При покупке «стройварианта» прибавится хлопот и финансовых потерь в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и элементарной грязи от продолжающегося строительства домов по соседству.

Учитывая причины, по которым потенциальные покупатели все-таки решаются на покупку квартиры в строящемся доме, легко понять, почему большинство по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Чем же он так привлекателен?

Как правило, реализуемые на вторичном рынке жилья дома и квартиры расположены в давно обжитых районах. Как правило, проще решить проблемы с телефоном, устройством детей в детский сад или школу. Покупателю не придется думать о том, на совесть ли поработали строители и не развалился ли дом в ближайшие два-три года. Дома, построенные в отдаленном и совсем недавнем прошлом, уже прошли проверку временем. Опять же не понадобится вкладывать огромные деньги и тратить массу времени  на окончательную отделку (если, конечно, квартира не совсем «убитая»). Приобретая квартиру на вторичном рынке жилья, можно обойтись и без посредников, которым нужно платить комиссионные. К тому же многим кажется, что договориться с такими же, как и вы, простым человеком, а не с целой строительной компанией, будет гораздо проще.

Недостатки квартир на вторичном рынке тоже лежат на поверхности. При покупке таких квартир очень легко упустить из виду обстоятельство, которое впоследствии может привести к потере приобретенного вами жилья. По статистике, до пяти процентов сделок купли-продажи позднее признаются судом недействительными! Если дом не был построен в течение последних 5 лет, покупателю придется мириться с низким качеством жилья (то, что строили раньше, давно уже физически и морально устарело), с изношенными коммуникациями (за свой счет их можно заменить в своей квартире, но не во всем доме). Как правило, вам приходится иметь дело с обшарпанным подъездом и запущенным двором. А среди соседей, которых выбирать не приходится, могут оказать не только приятные во всех отношениях люди.

Чтобы принять решение о том, что именно вы будете искать на рынке жилья, приходится учитывать не только все выше приведенные обстоятельства, но и  личные предпочтения, пожелания всех членов семьи, ваши финансовые возможности. Причем первоначальное решение может измениться в процессе поиска жилья. Вполне может статься, что после долгих метаний вы приобретете то, что раньше никогда не могли бы представить своим домом. Конечный результат и успех всего предприятия во многом зависят от того, с кем вам придется иметь дело в процессе поиска квартиры, дома или покупателя на вашу жилплощадь.

Вверх

Игроки на поле торговли недвижимостью

Как и на любом рынке, главными действующими лицами на рынке жилья являются ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ. Вот только практически ни одна сделка между ними не обходится без участия третьих лиц. Риэлторы, маклеры, юристы, нотариусы…

Кто же именно может иметь непосредственное отношение к осуществлению задуманной вами купли или продажи жилья?

Без кого уж точно нельзя обойтись при заключении сделки, так это без сторон контракта. То есть без продавца (юридическим языком его можно назвать правоотчуждателем) и покупателя (правоприобретателя). И те и другие могут быть физическими лицами (то есть простыми гражданами), так и юридическими.

Для того чтобы иметь право покупать или продавать имущество, достаточно наличия двух вещей: во-первых, этого самого имущества или средств на его приобретение, во-вторых, юридической дееспособности. Последней может не быть вследствие самых разных причин: несовершеннолетие, попечительство, опека над имуществом и так далее. Сделки, заключенные недееспособным гражданином, считаются недействительными.

Иногда со стороны продавца или покупателя может выступать сразу несколько лиц,  если они приобретают жилье вместе или владеют им на праве совместной  или долевой собственности.

Бывает и так, что вместо самого продавца или покупателя подпись под договором купли-продажи ставит его представитель, действующий по доверенности. О том, какие меры предосторожности стоит принять в этом случае, мы расскажем в следующих главах.

Чаще всего для того,  чтобы продавец с покупателем нашли друг друга, смогли договориться о сделке и сделали для ее подготовки все необходимое, требуется участие посредников.

Несмотря на многолетнюю и вполне успешную работу множества агентств недвижимости, на рынке жилья по прежнему действуют немало частных МАКЛЕРОВ, или, как их еще называют, «черных». Работают они под «черным флагом»: у них нет свидетельства, они не платят налоги. Именно поэтому их услуги, как правило,  намного дешевле, чем услуги риэлтерских фирм. Но меньшая стоимость почти всегда означает и меньшую безопасность сделки.  Они предпочитаю иметь дело с «грязными» квартирами. То есть с собственностью, обремененной различными обстоятельствами, которые мешают ее продаже при абсолютной прозрачности сделки. Это могут быть квартиры, в которых кто-то прописан, жилье, принадлежащее социально опустившимся людям, и так далее. Конечно, на грани фола работают не все маклеры. Но отличить одних от других бывает чрезвычайно сложно. Преимущество же в обращении к услугам частного маклера – конфиденциальность. Именно поэтому и вступить с ними в контакт не так просто. Многие действуют через знакомых, никогда не давая объявления в газетах.

Сегодня, чтобы заключить договор купли-продажи квартиры, совсем не обязательно обращаться к услугам НОТАРИУСА. Закон допускает и простую письменную форму заключения сделок с недвижимостью.

Удостоверяя сделку, нотариус, выражаясь юридическим языком, облекает ее в квалифицированную форму. Но само по себе это не придает соглашению сторон силы бесспорного юридического акта. И если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, в дальнейшем не будет  зарегистрирована, она не будет считаться заключенной. А значит, не вступит в силу.

Нотариус берет деньги не только за предоставленные услуги. При нотариальном удостоверении различных сделок он еще взимает государственную пошлину. При заключении сделок купли-продажи она составляет 1,5 процента от суммы, указанной в договоре. При чем сам нотариус не может ее снизить. Ибо он ограничен положениями Закона о государственных пошлинах.

Для пущего спокойствия как продавец, так и покупатель (для последнего это особенно важно) могут обратиться к услугам АДВОКАТА – профессионального юриста, который на всех этапах купли-продажи будет защищать интересы своего клиента. Только с ним у вас могут сложиться по-настоящему доверительные отношения.

Иногда в процессе подготовки сделки купли-продажи по обоюдному согласию или инициативе одной из сторон приглашается ОЦЕНЩИК – специалист, который на основе различных методик может сделать заключение о стоимости объекта недвижимости. Чаще всего оценщики – это сотрудники специализированных фирм.

В соответствии с законом фирма-оценщик должна иметь лицензию и страховой полис, содержащий сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, и свидетельство о прохождении профессиональной аттестации (в некоторых регионах).

Вверх

Сделка купли - продажи: Техника безопасности

Прискорбно, но факт: где бы вам ни пришлось покупать или продавать квартиру – на первичном или вторичном рынке жилья, - никто не гарантирует вам стопроцентную защиту от всякого рода неожиданностей, каверз и подводных камней при сделках с недвижимостью, а также от вездесущих мошенников. Но не все так плохо. Человек, имеющий представление о том, чего ему стоит опасаться и с кем лучше не иметь дело, уже неплохо защищен. Если соблюдать элементарные правила безопасности и всегда быть начеку, опасность неудачной покупки или продажи можно свести к минимуму.

Вверх

Профессиональный посредник - половина успеха

Почти во всех случаях мошенничества на квартирном рынке страдает прежде всего покупатель. На продавцах наживаются гораздо реже.

Считается, что самый надежный способ защиты от обмана – покупка квартиры через агентство недвижимости, поскольку мошенники стараются не иметь дела с профессиональными посредниками, да и опыта у профессионалов на рынке недвижимости гораздо больше, чем у тех, кто за всю жизнь заключит одну, максимум две сделки купли-продажи.

Если все-таки вам не хочется тратить деньги на комиссионные, имейте в виду: солидные фирмы оказывают услуги по проверке квартир на юридическую чистоту. Они могут изучить все документы, включая паспорта участников сделки, установить, действительно ли человек является владельцем квартиры. За эти услуги вы заплатите более низкий процент или какую-то фиксированную сумму.

Часто контакт с риэлторской фирмой начинается не с вашего прихода в офис, а с визита, который наносит вам агент.  На выяснение всех ваших обстоятельств у риэлтора может уйти час. Без такой беседы с клиентом компетентный совет невозможен. Поэтому особенно важно не ошибиться с выбором фирмы.

Внимательно читайте все бумаги, которые вам предлагают подписать в агентстве. Большинство фирм разрабатывает для клиентов типовые формы договоров.

Вверх

Задаток - гарантия будущей сделки

Допустим, вы нашли покупателя на вашу квартиру или, наоборот, подобрали подходящий вариант для приобретения жилья. Впереди еще много хлопот, связанных со сбором всех необходимых документов (для продавца) и с проверкой чистоты сделки (для покупателя). Чтобы сторонам не пришлось волноваться, что потраченные усилия пропадут зря, принято заключать предварительный договор или, как его называют, договор о задатке.

В этом договоре стороны могут условиться о выплате части денег в счет суммы основной сделки. Чтобы увеличить ответственность сторон за разрыв сделки, можно включить в предварительный договор пункт о компенсации на случай отказа одной из сторон от заключения основного договора. Обычно эта компенсация равна размеру задатка. Если отказ исходит от покупателя, он оставляет у продавца переданные ему деньги.

Если условия возмещения за нарушенные обязательства не оговариваются, переданная сумма считается просто авансом.

Размер аванса или задатка определяется по договоренности сторон. Обычно он не превышает 10 процентов от суммы сделки, то есть цены квартиры, на которой сошлись продавец и покупатель.

Если квартира еще не приватизирована, задаток обычно остается у фирмы – ведь никто не может поручиться за то, что приватизация пройдет без сучка без задоринки. Некоторые фирмы и вовсе не выставляют на продажу квартиры, которые еще не приватизированы.

Решившись отдать задаток, не забывайте, что для некоторых мошенников именно он является целью. Получив деньги на руки, такие «продавцы» делают  все возможное, чтобы сорвать сделку. Возвращение денег, тем более в двукратном размере, естественно, в их планы не входит.

Предварительный договор заверяется у нотариуса или, помимо сторон, подписывается свидетелями (ими, например, могут быть сотрудники риэлтерской фирмы). Первый вариант, конечно, предпочтительнее. Если письменная форма заключения договора не соблюдена, ни один суд не признает, что переданные покупателем продавцу деньги были задатком.

В предварительном договоре необходимо указать, что аванс или задаток уплачен за покупаемую квартиру, расположенную по такому-то адресу. В договор вносятся паспортные данные как продавца, так и покупателя, реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру, ее цена. В соглашении нужно указать место (адрес), где оно составляется, а также время подписания документа. Указывают и договор, в обеспечение которого составлено данное соглашение. Не забудьте еще о сроке, на который дается задаток.

Заключая предварительный договор, постарайтесь решить как можно больше вопросов, связанных с будущей сделкой. Кто будет оплачивать расходы по оформлению договора? Как скоро и куда будут выписаны еще зарегистрированные в квартире жильцы? Какова судьба телефонного номера? Кто и как будет контролировать отсутствие долгов по квартплате и коммунальным платежам?

Договоренности по некоторым из этих и другим вопросам может фигурировать и в договоре купли-продажи квартиры.

Вверх

Договор купли - продажи должен быть "в законе"

Факт заключения сделки между продавцом и покупателем подтверждается договором купли-продажи, который подписывают обе стороны. Он будет служить одним из правоустанавливающих документов при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

В принципе, договор о купле-продаже квартиры можно заключить в простой письменной форме и не удостоверять у нотариуса – закон это не возбраняет, а расходов будет меньше. Скажем, не всегда целесообразно удостоверять сделку у нотариуса и тогда, когда вы приобретаете квартиру в новостройке. Чаще всего это оказывается пустой тратой времени.

Другое дело, если вы покупаете жилье на вторичном рынке. В случае возникновения разногласий между продавцом и покупателем без удостоверяющей подписи нотариуса на договоре доказать свою правоту будет сложнее. Да и регистраторы указывают на большой отсев документов при их приеме на государственную регистрацию сделок: лишь каждый третий из поступивших  не удостоверенных нотариусом договоров успешно проходит проверку. Договор, даже если он не удостоверен нотариально, должен отвечать требованиям Гражданского кодекса, иначе он и договором считаться не будет. Если уж вы хотите сэкономить, обратитесь хотя бы за простой консультацией к юристу, чтобы он помог вам грамотно составить договор купли-продажи.

Стоимость заверения договора купли-продажи недвижимости у нотариуса составляет 1,5 процента от суммы договора. Даже если эти траты для вас весьма существенны, лучше не скупиться: экономия может обойтись вам гораздо дороже.

Перед тем как подписать договор, еще раз проверьте все предоставленные продавцом документы и текст самого договора: сверьте даты, регистрационные номера, адреса, паспортные данные, печати, расшифровки подписей и так далее. И, конечно же, внимательно прочитайте сам договор.

В договоре обязательно перечисляются заключившие его стороны – продавец и покупатель. Если продавцов и покупателей несколько, все они упоминаются. Также указывается, если кто-то из участников действует не сам, а через представителя. В этом случает указывается, на основании чего действует представитель (например, доверенность).

В договоре обязательно должны присутствовать «существенные условия договора», без которых он таковым вообще не может быть признан: предмет договора (купля-продажа), объект договора (адрес, площадь, количество комнат продаваемой квартиры или дома), цена.

Еще одним существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи (если, конечно, такие есть).

Другие условия признаются несущественными, и их включение в договор является необязательным. При отсутствии этих пунктов в договоре применяются общие правила, установленные законодательством. К таким условиям относятся: качество передаваемого жилья (по закону, квартира должна быть передана в состоянии, пригодном для проживания); срок передачи квартиры от продавца к покупателю (закон предусматривает семидневный срок); срок уплаты денег за квартиру; момент перехода с продавца на покупателя риска случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения.

Иногда в договоре проставляют более низкую сумму. Но если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре, составит больше 30 процентов, налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры.

Договор – это тот документ, на основании которого впоследствии будут решаться все споры между договаривающимися сторонами. А жизнь показывает, что споры возникают не так уж редко.

Вверх

"Правильную" сделку венчает регистрация

Заключение договора купли-продажи, даже удостоверенного нотариусом, еще не означает, что покупатель стал новым собственником квартиры. Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная единая государственная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чтобы быть полноправным владельцем, необходимо получить Свидетельство о регистрации права. Выдают такие свидетельства учреждения юстиции. А главным основанием для выдачи этого документа как раз является договор купли-продажи.

Переход прав на недвижимое имущество от одного собственника к другому по существу требует двойной регистрации. Сначала нужно зарегистрировать саму сделку купли-продажи, а затем уже, как ее результат, - переход прав на недвижимость к покупателю. Правда, такая «двойная» регистрация требуется не всегда и не везде. Вернее, можно одновременно зарегистрировать и договор купли-продажи, и переход прав собственности. Это связано с тем, что в различных регионах России складываются разные подходы в работе учреждений юстиции.

И все-таки наиболее безопасна следующая схема: сначала стороны подают документы на регистрацию сделки купли-продажи. Когда она прошла государственную регистрацию, составляется акт о передаче квартиры, платятся деньги и пишется заявление, подтверждающее, что продавец и покупатель не имеют друг к другу претензий. И лишь после этого в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о том, что осуществлен переход прав собственности

Строго говоря, никаких санкций со стороны государства за отсутствие государственной регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено. То есть дело это – регистрировать или нет, - сугубо добровольное. Поэтому процесс регистрации не может начаться без соответствующих заявлений участников сделки.

Заявление о регистрации права могут подавать как сами участники сделки, так и их представители. От имени малолетнего заявление подает его законный представитель, а несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подает заявление самостоятельно, но с согласия законного представителя.

В принципе, при надлежащим образом оформленном и нотариально удостоверенном договоре купли-продажи заявление о государственной регистрации сделки может подать только одна сторона. Но, как говорится, «от греха подальше» лучше сделать это вместе. В этом случае еще одной гарантией законности сделки будет больше.

«Срока годности» (за исключением общего срока исковой давности) нотариальной сделки, то есть максимального срока между заключением договора купли-продажи и его регистрацией не существует. Но в интересах участников сделки осуществить регистрацию как можно быстрее. Тем самым будут обеспечены защита и признание прав покупателя на недвижимость.

Чтобы учреждение юстиции зарегистрировало договор о купле-продаже и переход права  на квартиру от продавца к покупателю, необходимо предоставить правоустанавливающие документы, которые будут главным основанием для государственной регистрации. Эти документы должны подтверждать, во-первых, право собственности продавца на квартиру, которая стала объектом сделки, а во-вторых, свидетельствовать о том, что между продавцом и покупателем заключен договор в установленной законом форме.

В качестве правоустанавливающих документов могут быть предоставлены: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После того, как вы подали в учреждение юстиции все необходимые документы, остается только ждать, когда регистратором будет принято решение (положительное или отрицательное) о государственной регистрации. Для любого учреждения юстиции по регистрации прав установлены жесткие сроки для всех действий.

Так, государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц или не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя (в данном случае – продавца) или его представителя.

Если вы приобрели квартиру в совместную собственность, то после заключения договора купли-продажи вам предстоит действовать «в одной упряжке». Покупатели должны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации.

Услуга по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является платной. При этом стоимость госрегистрации купли-продажи квартиры не превышает 3-кратного размера минимальной оплаты труда.

Вверх

Сначала квартира, деньги потом

Наибольшее беспокойство как у покупателей, так и у продавцов, вызывает момент передачи денег. Первые боятся, что деньги отдадут, а сделка окажется недействительной, а вторые – того, что с деньгами будет «что-то не так». Поэтому лучше обдумать заранее процедуру передачи денег и предупредить возможные неприятности.

Сделать это можно несколькими способами:

1. Расчет через банк.

Перед тем, как отдать документы на регистрацию, обе стороны сделки арендуют в банковском депозитарии ячейку и заключают с банком договор и дополнительное соглашение к нему. В присутствии представителя банка и продавца покупатель закладывает в банковскую ячейку требуемую сумму. Теперь, согласно соглашению с банком, продавец сможет получить всю сумму только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Сделать это он должен до окончания определенного тем же соглашением срока. Если продавец в оговоренный отрезок времени в банке так и не появился, значит, регистрация не состоялась и деньги будут возвращены покупателю.

2.Посредничество нотариуса.

У нотариуса открывают депозитный счет, и квитанция оказывается на руках того, кто внес деньги (то есть у покупателя). Эту услугу нотариус регистрирует в реестре по ведению нотариальных действий. Пока сделка по купле-продаже квартиры не будет зарегистрирована, продавец квартиры денег получить не сможет. Обойдется эта процедура в 0,5 процента от положенной на счет суммы и небольшого тарифа за оформление необходимых бумаг. Правда, сами нотариусы чрезвычайно редко соглашаются на этот вариант, не желая брать на себя ответственность за сохранность чужих  денег.

3.Некоторые риэлтерские агентства используют более сложную схему обеспечения безопасности сделки.

Права на получение денег за квартиру от покупателя к       продавцу передаются постепенно, в виде ценных пакетов. Например, половину суммы продавец получает после регистрации договора купли-продажи, еще сорок процентов – после регистрации продавца по новому месту жительства или после того, как продавец выпишется из своей бывшей квартиры, а оставшиеся 10 процентов – после освобождения квартиры. Каждый раз деньги передаются через банк, в наличной или безналичной форме. В первом случае – через банковскую ячейку в присутствии представителя банка, с соблюдением всех формальностей и с занесением записи в соответствующий реестр. При безналичной форме расчета деньги переводятся на валютный счет продавца.

Но даже при использовании этих сравнительно безопасных и отработанных способов передачи денег, не исключены подвохи. Скажем, покупатель может уговорить продавца в целях экономии  арендовать банковскую ячейку на срок, явно недостаточный для проведения государственной регистрации сделки. Если регистрация затягивается, покупатель получает возможность угрожать продавцу тем, что на законных основаниях заберет деньги, вынуждая платить за «простой».

Или другой вариант: мошенник подделывает договор купли-продажи и свидетельство о регистрации и забирает деньги из ячейки, пока покупатель квартиры еще только ждет окончания регистрации. И еще не факт, закончится ли она успешно.

Чтобы не попасть в такие ситуации, тщательно проверяйте вашего партнера по сделке, а еще лучше – воспользуйтесь услугами риэлтера, который будет держать весь процесс передачи денег под контролем.

Не забудьте и о необходимости проверки валюты, которая запросто может оказаться фальшивой. Будьте также внимательны, чтобы не попасться на типичные уловки валютных «кидал», умело «ломающих» деньги и подсовывающих «куклы».

Вверх

Заплати налоги и спи спокойно

Покупая или продавая квартиру, не забывайте о том, что вашими действиями могут заинтересоваться в налоговой инспекции. Поэтому лучше заранее уточнить, должны ли вы платить налоги после заключения сделки. Порядок налогообложения физических лиц и условия предоставления льгот, связанные с куплей-продажей жилых помещений, регулируются вступившей в силу с 1 января 2001 года второй частью Налогового кодекса РФ.

Продавая квартиру, продавец получает определенную денежную сумму, которая включается в так называемый совокупный годовой доход.

Раньше в совокупный годовой доход граждан, подлежащий налогообложению, включалась не вся стоимость проданной квартиры, а только та ее часть, которая превышала размер 5 тыс. МРОТ (на декабрь 2000 года эта величина составляла 417,45 тысячи рублей).

Теперь установлен иной порядок: сумма вычета зависит от срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.

Если жилье находилось в собственности менее пяти лет, то вычет равен сумме, полученной от продажи квартиры, но не превышает в целом 1 миллион рублей. Скажем, если стоимость жилья, владельцем которого продавец стал менее 5 лет назад, составляет 1 миллион 200 тысяч рублей, то налог необходимо будет заплатить с 200 тысяч рублей.

Если квартира находилась в собственности продавца пять лет и более, то имущественный вычет предоставляется в размере всей суммы, полученной от продажи квартиры.

Покупатель квартиры налоги не платит. Зато он имеет возможность получить налоговые льготы.

До введения в действие второй части Налогового кодекса Покупатель квартиры в течение трех лет после ее приобретения освобождался от подоходного налога на величину денежной суммы, израсходованной на ее покупку. При этом максимально возможная величина налогового освобождения не могла превышать 5 тысяч МРОТ. То есть если ваш доход за три года превышал израсходованную  на квартиру сумму, то данной льготой вы могли воспользоваться до того момента, пока не превысили эту величину.

Теперь максимальный размер налогового вычета связан с величиной МРОТ: он составляет 600 тысяч рублей. Кроме того, новым законом сняты ограничения по срокам действия льготы. Если налоговый вычет не может быть использован полностью в год приобретения квартиры, то его остаток переносится на последующие годы. Например, если вы приобрели квартиру за 600 тысяч рублей, а ваш годовой доход составляет 50 тысяч рублей, то вы будете освобождены от подоходного налога на 12 лет.

В соответствии с новым законодательством налоговый вычет предоставляется налогоплательщику с даты регистрации права собственности на квартиру.

Такая льгота предоставляется один раз в жизни и она не положена, когда сделка купли-продажи квартиры совершается между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками, между руководителем и подчиненным).

Воспользоваться такой льготой – ваше право, а не обязанность. Она предоставляется только по письменному заявлению покупателя квартиры. Вы можете отложить такую возможность на следующий раз, когда придется покупать другое, более дорогое жилье.

Налоговые органы могут заинтересоваться покупателем квартиры не только для того, чтобы предоставить ему льготы, но и для того, чтобы выяснить, откуда покупатель взял деньги на покупку квартиры. Такой интерес возникает в том случае, если стоимость жилья значительно превышает ваши официальные доходы, с которых уплачены налоги.

Контроль со стороны государства за расходами граждан регламентируется частью первой Налогового кодекса РФ.

Вверх

Покупаем новостройку

Многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме – наиболее надежный и выигрышный вариант. Вам не придется проверять юридическую чистоту жилья. К тому же цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых. Особенно если они сдаются в так называемом «стройварианте», то есть требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.

Еще один плюс – это то, что некоторые фирмы могут принять старую квартиру в зачет стоимости новой. Как правило, клиент в таких случаях теряет до 20 процентов рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей. Правда, этот вариант приемлем только для тех, у кого найдется «запасной аэродром» - жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока.

Говоря о покупке квартиры на первичном рынке жилья, чаще всего подразумевается возможность купить жилье в еще только строящемся доме. Деньги за квартиру покупатель вносит постепенно. Да и собственником недвижимости он становится не сразу. Сначала – он просто инвестор (соинвестор, дольщик) строительства.

В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ИНВЕСТОР осуществляет капитальные вложения в строительство, то есть фактически финансирует строительство дома. Для этого он может использовать как свои, так и привлеченные денежные средства. ЗАКАЗЧИКИ привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. ПОДРЯДЧИК – это тот, кто непосредственно строит дом. СОИНВЕСТОРЫ (их еще называют дольщиками или просто инвесторами) – физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

На первое ваше требование в фирме, которая выступает в качестве генерального инвестора,  должны предоставить подлинник лицензии с приложением. Согласно российскому законодательству, сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.

Вряд ли солидная фирма предложит оплатить часть стоимости квартиры неучтенной суммой, которая не упоминается ни в каких документах. Конечно, это будет в ее интересах – появится возможность сэкономить на налогах. Но каково придется вам в случае недобросовестности фирмы, в которую вы обратились?

По закону, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Так что доказать факт передачи денег будет невозможно.

Отношения между генеральным инвестором и инвестором (иначе будем их называть застройщиком и дольщиком) оформляют в виде одного или нескольких договоров. Озаглавить их могут по-разному: договорами долевого участия, инвестирования или соинвестирования. При этом у вас, как инвестора, может возникнуть право долевой собственности на созданный объект, или право собственности на определенную договором часть объекта, то есть на конкретную квартиру. Запомните главное: ваше благополучие и минимум проблем в будущем во многом зависят от того, насколько грамотно составлен договор.

Сегодня наиболее распространены два типа договоров при строительстве объектов недвижимости. Это договор о совместной деятельности по строительству объекта и договор на участие в строительстве объекта (договор инвестирования). И тот и другой договоры заключаются в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции.

Договор о совместной деятельности по строительству (иначе – договор простого товарищества) заключается между всеми участниками строительства жилого многоквартирного дома. Обычно составляется один документ, который они все подписывают.

В соответствии с этим договором участники товарищества обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Обычно при заключении договора простого товарищества дольщик обязуется оплатить себестоимость строительства определенного количества метров жилой площади. Если же вам предлагают оплатить приобретаемый метраж по более высокой – рыночной цене – то вы, скорее всего, имеете дело с договором иного типа. Сегодня такие договора заключаются при строительстве жилых многоквартирных домов наиболее часто. Речь идет о строительстве с привлечением инвесторов.

Этот вид договора чаще всего оказывается более предпочтительным, потому что организация, с которой вы заключаете договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве, несет перед вами конкретные обязательства (так же, как и вы перед ней). Генеральный инвестор обязуется построить дом и передать конкретную квартиру инвестору (то есть вам), а инвестор берет на себя обязательство уплатить заказчику указанную в договоре денежную сумму. Только в случае исполнения этих обязательств вы получите право собственности на конкретную квартиру.

Иными словами, если в случае с простым товариществом вы одновременно выступаете в качестве застройщика и инвестора и весь риск лежит на вас, то в случае заключения договора инвестирования ваши отношения с фирмой определяются просто: клиент – исполнитель. И вы должны пристально изучить договор, который предлагает заключить вам застройщик.

Нередко фирмы, предлагая квартиры в строящихся домах, оговаривают при заключении договора лишь «ориентировочный срок сдачи дома, согласованный с подрядчиком». Покупатель фактически лишается возможности предъявить претензии в случае, если строительство ведется слишком долго или даже не начиналось.

Поэтому добивайтесь того, чтобы в договоре было как можно меньше расплывчатых формулировок и было оговорено как можно больше деталей. Скажем, обратите внимание на то, включен ли в договор перечень обязательных отделочных работ и их качество (материалы, используемые при отделке).

Особый подход требуется к решению вопроса стоимости приобретаемой квартиры. Чаще всего договариваются о том, что после внесения первого, самого значительного взноса (как правило, не менее 30 процентов) вы оплатите часть стоимости квартиры в процессе строительства, а часть – после приемки дома госкомиссией. Ваша экономия во многом будет определяться тем, как в договоре будет определена окончательная стоимость квартиры.

Допустим, в договоре указывается «окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора». В этом случае вы не застрахованы от того, что по завершении или даже в процессе строительства фирма посчитает себя вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост куса доллара и прочие факторы. Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, скажем, 30 процентов стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее.

Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Обязательно настаивайте на исключении такого пункта договора.

Очень важно соблюсти баланс между ответственностью сторон. Нередко в договорах  оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует проявить настойчивость и добиться включения гарантий выполнения договора застройщиком.

Обратите внимание на то, чтобы в договоре были оговорены условия его расторжения. Вдруг у вас возникнут непредвиденные обстоятельства и вы не сможете выкупить квартиру? В этом случае деньги вам должны вернуть. Правда, скорее всего, с удержанием некоторого процента.

Договор инвестирования, который вы заключаете с фирмой, будет главным аргументом при решении всех возможных споров. Поэтому постарайтесь, чтобы все, что вам обещает застройщик, было скреплено его подписью и печатью компании.

Прежде чем подписать договор об инвестировании строительства квартиры, убедитесь, что по условиям этого договора в обязанность фирмы входит оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.

Вообще, если речь идет о строительстве с долевым участием, покупателю крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Риэлтерская фирма, услугами которой вы воспользуетесь для заключения договора с застройщиком, с самого начала должна взять вас под свою защиту. Если впоследствии что-то пойдет не по плану, агентство, если оно действительно солидное, постарается отстоять ваши права. Главное, чтобы с риэлтерской фирмой у вас тоже был заключен договор.

Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче вам квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В этом документе желательно также отразить тот факт, что и вы выполнили свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. Отсутствие в акте указаний на выполнение вами обязательств по финансированию позднее, при государственной регистрации вашего права на квартиру, потребует представления в учреждение юстиции дополнительных документов, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

Если в договорах инвестирования номера квартир инвесторов не указывались, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами.

Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, во многом зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Вероятность ошибки исключить нельзя. Поэтому в ваших интересах проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир ваши права не были ущемлены. Иначе придется обращаться в суд.

Вверх

Как не стать собственником вечного долгостроя?

Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это, главным образом, касается массовой застройки. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики. Тут уж выбирать не приходится.

Если застройщик – коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание. Сегодня строят быстро. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода.

О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в долевой собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания. Вряд ли это в состоянии кого-либо утешить. Но, справедливости ради, заметим: в последнее время такие истории случаются все реже.

Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все «за» и «против» и убедитесь в законности ведущегося строительства.

Организация, с которой вы собираетесь заключить договор и которая привлекает для строительства денежные средства инвесторов, должна быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Строительство же самого дома должно быть согласовано со всеми необходимыми инстанциями и вестись в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартиры в таком доме вы не сможете.

Вверх

Как новую квартиру сделать своей по закону?

Это может показаться парадоксальным, но, согласно закону, объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемка. Да и по времени весьма затяжная. Случается, на оформление права собственности уходит до трех месяцев.

Так же, как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья, порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Точно так же сам процесс регистрации начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации.

Одним из главных оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. В настоящее время основным таким документом считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Как правило, в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим комиссию.

Для того чтобы законченный строительный объект можно было использовать по назначению, и, что особенно важно, для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту самую оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Если заказчик строил дом исключительно с привлечением средств инвесторов, то сам он не имеет права собственности на вновь построенный дом. В этом случае регистрация права собственности осуществляется непосредственно на инвесторов (дольщиков). Основанием для регистрации права на каждый вновь созданный объект недвижимости (квартиру) будет договор, который инвестор заключал с застройщиком.

Документы-основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру должны находиться у вас. Вы же самостоятельно представите их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у застройщика, так называемый «пакет заказчика».

После поступления в учреждение юстиции «пакета заказчика» учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.

Иногда документом, который станет основанием для регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке, становится так называемый «акт о правах», который свидетельствует о передаче права на квартиру от застройщика к инвестору.

Бывает, в объявлениях встречается такая фраза: «новостройка, оформление – один день». Как правило, это говорит о том, что продается квартира в новом доме, на которую уже получено право собственности продавцом. Юридически это типичная покупка на вторичном рынке, и обходится она покупателю несколько дороже. При вложении денег в строительство на ранних этапах или даже до его начала стоимость будущего жилья существенно ниже.

Вверх

Покупаем квартиру или дом на вторичном рынке жилья 

На вторичном рынке покупать квартиру более рискованно, чем приобретать жилье, в котором до вас еще никто не жил. Слишком много нюансов нужно учесть, чтобы сделка оказалась абсолютно законной. Если упустите из виду хоть одну важную деталь – будете сидеть, как на пороховой бочке. В процессе часто рекомендуют в целях безопасности обращаться за посредническими услугами в риэлтерскую фирму. Конечно, это может уберечь от многих неприятностей – все-таки вам будут помогать профессионалы. Но стопроцентной гарантии чистоты сделки вам все равно никто не даст. Зато могут гарантировать защиту от финансовых потерь.

Если вы окончательно перепугались, то напрасно: все0таки подавляющее большинство сделок на вторичном рынке жилья заканчиваются успешно – к обоюдному удовольствию продавца и покупателя. Максимум бдительности, немного хитрости и смекалки – и вы обладатель приятной во всех отношениях квартиры, купленной по сходной цене. Или приличной суммы денег, вырученной за ваше не такое уж и шикарное жилище. Главное – правильно вести себя с того самого момента, как вы решили купить или продать квартиру.

 Вверх

Как покупателю и продавцу найти друг друга?

Перво-наперво придется решить два вопроса: по какой  цене вы рассчитываете купить (продать) квартиру и каким образом вы будете искать партнера по сделке и оформить договор.

Если говорить о цене, то для покупателя тут все более-менее просто: цена искомой квартиры определяется толщиной кошелька. Другое дело – продавец. Для того чтобы квартиру выгодно продать, важно грамотно ее оценить. Мало кто прибегает при этом к услугам профессиональных экспертов. Большинство ограничиваются тем, что накупают газет, публикующих каталоги (листинги) риэлтерских агентств и сравнивают между собой объект со схожими по основным показателям квартирами, также выставленными на продажу.

Но ведь в таких листингах указаны цены, которые продавцы желают получить за свою недвижимость. От цены реальной продажи они отличаются весьма существенно. Причем, как правило, не в лучшую для продавца сторону. К тому же информация о качестве жилья дается в газетах самая скупая, а между тем специалисты выделяют несколько десятков параметров оценки квартиры: площадь, количество комнат, наличие телефона, район, удаленность от остановок, этаж, этажность дома, высота потолков, вид из окна и многое другое. Для установления стартовой цены продажи имеет значение и то, сколько еще в вашем районе продается подобных квартир. Если их много, то быстрая продажа более вероятна при цене ниже среднерыночной.

Точнее определить реальную рыночную стоимость квартиры можно, обратившись сразу в несколько агентств недвижимости. В этом случае вы будете застрахованы от возможного некорректного поведения агента (вдруг он как раз ищет такую квартиру и сознательно занижает ее реальную стоимость?).

Чтобы действительно выгодно продать квартиру (дороже, чем она стоит), вам должно крупно повезти. Такой удачей становится покупатель, которому по каким-то причинам нужна именно ваша квартира (скажем, ваш сосед по тамбуру решил расширить свои апартаменты).

Если вы покупатель, то, рассматривая варианты, которые выставляют на продажу риэлтерские фирмы, не забывайте: в таких листингах, как правило, указывается цена, предложенная собственником квартиры (продавцом). Чтобы правильно рассчитать свои возможности, уточните, входят ли в эту сумму комиссионные, которые вам придется уплатить фирме, и плата за оформление. Иногда бывает и так: цена предложения уже содержит «накидку» на торг, и вы можете рассчитывать на то, что квартира обойдется вам дешевле, чем указано в листинге.

Имейте ввиду: переоценка в сторону неоправданного увеличения стоимости продавцами своих квартир особенно характерна для хозяев морально и физически устаревшего жилья. Зачастую их реальная цена, по которой она будет продана, оказывается на 15- 20 процентов ниже первоначально заявленной. Поэтому не стесняйтесь интересоваться квартирой, за которую просят больше, чем вы можете себе позволить заплатить.

Итак, с ценой собственной квартиры или вашими финансовыми возможностями для покупки новой вы более-менее определились. Теперь приступаем к поиску того, кто решит заключить с вами сделку. Если обращаться с посредниками по каким-то причинам нет желания, можно начать с изучения или размещения объявлений. Хотя одно другому не мешает. Многие продавцы и покупатели начинают действовать сразу во всех направлениях: звонят риэлтерам, накупают кипы газет и всеми возможными способами стараются оповестить мир о своих намерениях. А способов этих не так уж и мало.

Во-первых, можно воспользоваться услугами газет бесплатных объявлений. Практика показывает, что размещение в них своих объявлений – наиболее эффективная на сегодняшний день частная реклама. Чтобы сделать цель еще ближе, постарайтесь подавать такие объявления систематически, хотя бы раз в неделю. Тем более что затраты при этом минимальные.

Во-вторых, иногда имеет смысл подумать о сотрудничестве с другими средствами массовой информации, публикующими частные объявления. В этом случае ваша реклама может оказаться более адресной. Скажем, если вы продаете дорогую квартиру в престижном районе, лучше разместить объявление в изданиях, которые читают преимущественно состоятельные бизнесмены. Форма подачи вашего объявления может быть самой разной – простая строчная реклама, объявления в рамках, модульная реклама и так далее. Все зависит от ваших пожеланий и от того, сколько вы готовы заплатить.

В-третьих, можно воспользоваться самым демократичным способом размещения объявлений на … уличных столбах. Правда, наружная расклейка – дело весьма хлопотное. Да и результат предугадать сложно. Если вам повезет, хватит и одного объявления. Но специалисты считают, что достигнуть цели можно только, разместив хотя бы 200 рекламных объявлений. Чтобы обойтись малой кровью, постарайтесь расклеить объявления там, где вероятнее всего их могут прочитать ваши потенциальные партнеры по сделке. В этом случае объявления расклеивают в подъездах, кидают в почтовые ящики и так далее.

В-четвертых, можно организовать адресную рекламу: рассылать объявления по почте, факсу, через Интернет. Этот ход уместен при продаже или покупке элитного жилья. Адресатами в этом случае становятся крупные коммерческие фирмы, сотрудников которых могло бы заинтересовать ваше предложение.

В-пятых, можно воспользоваться «сарафанным» радио. Расскажите вашим друзьям и знакомым о том, что вы ищите. Возможно, среди их знакомых отыщется тот, кто вам нужен. Правда, не забывайте и об осторожности.

Вполне возможно, что проводить собственную рекламную кампанию вам и не понадобится, - продавца или покупателя вы найдете. Изучая чужие объявления. Только не думайте, что в этом случае вы уж точно сможете решить свою проблему без посредников. Дело в том, что чаще всего объявления – и на улицах, и в газетах – размещают именно посредники – как частные маклеры, так и агентства. Иногда об этом можно догадаться по самому объявлению. Например, если в нем просто говорится о продаже квартиры – без всяких подробностей. Но чаще объявления маклеров невозможно отличить от частных.

Точно также после размещения своих объявлений будьте готовы к звонкам не только частных покупателей и продавцов, но и посредников. Вычислить агента можно по профессиональной напористости, употребляемым им специальным терминам, умению торговаться. Но чаще всего агенты и не скрывают своей принадлежности к цеху риэлтеров.

Если ваша цель – не купить, а продать квартиру, стоит подумать о заключении эксклюзивного договора с риэлтером. Заключение такого договора означает, что вы предоставляете одному конкретному агентству исключительное право на совершение сделки с вашей квартирой. Вы, как говорится, «умываете» руки. Искать покупателей, договариваться с ними о просмотре квартиры – это уже не ваша забота.

Риэлтер в таком договоре очень заинтересован. Он дает уверенность, что усилия найти покупателя не пропадут даром – вы в любом случае продадите квартиру через агентство, а значит, и вознаграждение посреднику не уйдет на сторону.

В эксклюзивном договоре указывается срок, в течение которого агентство обладает исключительным правом на продажу вашей квартиры или покупку вам новой. Обычно он не превышает 2 месяцев. Стоимость квартиры чаще всего не указывается, говорится лишь о приблизительной цене. Что оговаривается более четко, так это вознаграждение агентства.

Сегодня не только продавцы, но и покупатели начинают заключать эксклюзивные договоры с агентствами. Дело в том, что действительно хорошие квартиры продаются быстро, и найти подходящее жилье непрофессионалу совсем не просто. Тем более нелегко позаботиться о том, чтобы сделка не сорвалась.

Вверх

Как рассмотреть квартиру получше или показать ее во всей красе?

Любой покупатель надеется, что его будущее жилище будет надежно и комфортно. Даже новые строения не лишены множества недостатков. Что уж тогда говорить о квартирах в домах, построенных пять, десять, двадцать и того больше лет назад? Тут нужен глаз да глаз при оценке прочности, долговечности и надежности вашего будущего жилья.

Если вы или ваши родные не являются профессиональными строителями или экспертами по оценке строений, целесообразно поискать нужных людей среди знакомых или даже обратиться к услугам специалиста со стороны. Когда сделать это по каким-то причинам не удалось, запомните главное: не стоит принимать на веру все, что говорит вам о своем доме или квартире продавец. Принцип должен быть такой: доверяй, но проверяй.

Прежде всего – обратите внимание на возраст дома. Он должен быть указан в техническом паспорте квартиры. Конечно, далеко не всегда сравнительно новый дом обязательно прочнее и долговечнее дома, построенного полвека назад, но все-таки новый дом, как правило, предпочтительнее старого. В любом случае поинтересуйтесь, как давно в доме производили капитальный ремонт. Обязательно осмотрите дом со всех сторон: нет ли на фасаде трещин? Уточните, из какого материала сделаны в доме перекрытия. Ясно, что железобетонные надежнее смешанных и деревянных.

Преимущества и недостатки панельных и кирпичных домов общеизвестны. В первых обычно холодно зимой и жарко летом, да и звукоизоляция в панельных домах (особенно старой постройки) отвратительная. Кирпичные считаются более комфортными и долговечными. Прекрасными тепло- и звукоизоляционными свойствами обладают старые дома из шлакоблоков.

Покупка квартиры в сравнительно новом доме может оказаться не совсем удачной из-за бурной деятельности, которую развернули новоселы после того, как получили свои квартиры в только что построенном доме. Не исключено, что жильцы, делая перепланировку, привели в негодность несущие конструкции дома, который из-за этого уже нуждается в капитальном ремонте. Поэтому постарайтесь выяснить в организации, эксплуатирующей дом, каково его техническое состояние. Впрочем, это всегда нелишне делать при покупке квартиры на вторичном рынке.

Если вы покупаете квартиру на верхних этажах, обратите внимание на крышу. Плоские крыши недолговечны и протекают даже при небольших дождях, нуждаются в частых ремонтах. Если же на такую дырявую крышу обрушится сильный ливень, вода может залить два-три этажа.

Вообще имеет большое значение, где именно в доме расположена квартира. Нелюбовь покупателей к первым и последним этажам общеизвестна и понятна. Неохотно покупают также угловые квартиры и квартиры, расположенные непосредственно над аркой. Дело в том, что из-за большего, чем обычно количества наружных стен, зимой в них зуб на зуб не попадает, а летом – сплошное пекло. Впрочем, это касается в первую очередь квартир в панельных домах.

Мало приятного в качестве соседа снизу получить какое-нибудь увеселительное заведение: «веселая» жизнь вам обеспечена. А если внизу – заведение общепита, избавиться от тараканов вам вряд ли когда-нибудь удастся.

Далеко не любая квартира, в которой живут люди, является пригодной для проживания. Согласитесь, мало приятного, если в вашем жилище постоянно гуляет ветер из-за самых настоящих щелей в наружных стенах. Или влажность в помещении доходит чуть ли не до 100 процентов по той простой причине, что в жилище не предусмотрена… вентиляция.

Если вы узнаете, что квартира, которую вы осматриваете, никогда подолгу не задерживалась в одних руках, это скорее всего означает наличие существенного скрытого недостатка, отравляющего жизнь обитателям.

К сожалению, не все существенные недостатки можно обнаружить при беглом осмотре, тем более если вы не профессионал. Но кое-что увидеть и услышать можно. Для полноты картины квартиру лучше посмотреть при дневном свете в будние дни, и вечером выходного дня. Если вы действительно хотите иметь представление, что за люди живут в этом подъезде, пройдитесь по этажам пешком.

Иногда при большой общей площади квартира спланирована крайне неудачно. Все комнаты кажутся маленькими, свет как будто вовсе в квартиру не попадает… Прикиньте сразу, потяните ли вы перепланировку.  И проверьте, какие стены в квартире являются несущими: вдруг их нельзя будет сносить?

Обратите внимание на то, куда выходят окна. Если на север, то солнце никогда не будет светить в ваши комнаты, а если на восток – то ранняя побудка летом вам гарантирована. Лучшими при нашем климате считаются южное и западное направления.

Если вы обнаружите протечки на потолке, будьте настороже. Теоретически соседей сверху можно попросить отремонтировать водопровод и канализацию или даже сделать это за свой счет. Но можете ли вы их излечить от хронической забывчивости или алкоголизма?

Выбирая себе новую квартиру, обязательно выясните, во сколько вам будет обходиться ее содержание.

Если вы ищете комфортное жилье, а не «хоть что-нибудь на первое время», не тратьте время на просмотр квартир, выставляемых по подозрительно низкой цене. Скорее всего это окажется по-настоящему «убитая», непригодная для проживания квартира. Или вообще вам придется иметь дело с квартирными аферистами.

Что касается ремонта или уже выполненной перепланировки, знайте: на стоимость квартиры в типовом доме она не должна сильно влиять. Сегодня вряд ли покупатель будет платить дополнительно за сделанный в квартире евроремонт.

Если ремонтировать квартиру перед продажей в большинстве случаев бессмысленно (свежеоклеенные обоями стены и потолки только насторожат покупателя), то подумать о том, как придать жилью более выигрышный вид, все-таки стоит.

Существует огромное количество недорогих способов, используя которые можно облагородить ваш дом. Сначала наведите чистоту. Затем полистайте журналы по интерьеру и используйте хотя бы некоторые идеи, чтобы у любого вошедшего возникло ощущение уюта. Покупатель, конечно, понимает, что после продажи всю мебель и эти очаровательные вещички вывезут. Но ощущение комфорта, которое его посетило в вашем доме, вряд ли забудется.

 Вверх

Правильно осматриваем квартиру

Правильно показываем квартиру

Каким же образом вести себя при осмотре и показе квартиры?

Осматривая квартиру в присутствии хозяина, очень важно выбрать верную тактику. Поведете себя должным образом – сможете добиться существенной уступки в цене. Впрочем, то же самое касается продавца: правильный тон, взятый в разговоре с потенциальным покупателем, поможет выручить за квартиру максимально возможную сумму денег.

Для обеих сторон очень важно постараться использовать все свое обаяние, чтобы установить с «противником» хороший контакт. В остальном же в поведении покупателя и продавца нет почти ничего общего.

Если вы – ПОКУПАТЕЛЬ, разумно используйте похвалу и критику. Восхищайтесь тем, что не может влиять на стоимость квартиры (скажем, шикарным мягким уголком в гостиной) и выискивайте малейшие недостатки в самой квартире. Заглядывайте во все щели. Все, что можно, открывайте, слушайте, щупайте… Откройте и закройте все двери, проверьте, каково состояние оконных рам, постучите по трубам и облицовочной плитке, спустите унитаз, откройте и закройте все краны в доме, попрыгайте по полу… Постойте во всех углах дома, подняв глаза к потолку. Радужные или ржавые разводы подскажут, что крыша недавно протекла или соседи сверху почему-то предпочитают использовать свою квартиру в качестве бассейна. Если потолки недавно отремонтированы, встаньте на стул и загляните за край обоев. Отслаивание обоев на десятки сантиметров подскажет, что с гидроизоляцией данного угла есть проблемы.

На все замеченные вами дефекты обязательно указывайте хозяину. А на восторженные реплики продавца о его замечательной квартире отвечайте предложениями, которые начинаются со слова «но». Чем больше недостатков во время осмотра вам удастся выявить, тем больше у вас шансов существенно сбить цену. В тех же целях лучше «прибедняться» и время от времени жаловаться на ограниченность средств (само собой, приходить на осмотр квартиры в  костюме от Кардена и с ключами от новенького «Мерседеса» в руках не стоит).

Попробуйте выяснить, почему хозяева вдруг решили продать свое жилище. Стоит насторожиться, если вы услышите жуткую историю о больной тете, которой срочно нужны деньги на операцию, о неожиданно свалившемся на хозяев виде  на жительство в далекой и сытой стране и прочих из ряда вон выходящих обстоятельствах. Дело в том, что мошенники очень часто предлагают квартиры по дешевке, объясняя свои действия именно жесткими условиями, в которых они якобы оказались. Особенно будьте бдительны, если о своих печальных и радостных обстоятельствах продавцы начинают говорить по собственной инициативе. Наиболее распространенная и понятная причина продажи квартиры – это желание улучшить свои жилищные условия или просто нужда в деньгах (если, к примеру, квартира – не единственная у хозяина).

Если вы – ПРОДАВЕЦ, действуйте как заправский купец, без конца нахваливающий свой товар. Обратите внимание потенциального покупателя на все, чему можно порадоваться: прекрасный вид из окна, недавно смененные коммуникации, высокие потолки и так далее. Чтобы показать квартиру в наиболее выигрышном свете, нужно умело выбрать время для осмотра. Если квартира в приличном состоянии, показывать ее лучше при свете дня, а «убитая» не выглядит такой уж ужасной при тусклом свете лампочек. Имейте ввиду: гораздо выигрышнее смотрится квартира, обставленная мебелью. И еще: лучше договариваться о встрече в выходные дни, когда люди находятся в более расслабленном состоянии и в благостном настроении.

Что бы вам ни говорили перед началом осмотра посредник и продавец, помните: торг уместен всегда. Некоторые опытные или просто сообразительные продавцы стараются, чтобы у покупателя возникла уверенность, что у него есть конкуренты. Для этого можно даже попросить знакомых позвонить вам во время осмотра (или даже прийти) и представиться другими клиентами, проявившими явный интерес к квартире.

В отличие от покупателя, продавец стремится получить ответ как можно быстрее. Не стоит слишком давить, но подтолкнуть покупателя к конкретному ответу можно попытаться.

Покупателю в этом случае лучше не поддаваться на провокации. Даже если вы уже решили про себя, что квартиру «берете», не подавайте вида. Скажите, что хотите еще подумать, посоветоваться с родными и так далее. Пусть продавец тоже волнуется: у него не должна возникнуть уверенность, что дело уже «на мази».

Вообще, нужно чувствовать, когда торг может принести наибольший успех. Если на продажу выставлено мало квартир подобного качества и в этом же районе, то существенно сбить цену вряд ли удастся. Трудно это сделать и тогда, когда у продавца нет причин спешить с продажей, а квартира не имеет существенных недостатков.

Что делать, если после того, как посредник свел вас с покупателем (продавцом), он предлагает вам «кинуть» риэлтера и совершить сделку без него? Специалисты рекомендуют в этом случае не рисковать, особенно если вы уже связаны какими-то обязательствами по отношению к фирме. В этом случае можно нажить себе неприятности. Причем они могут не ограничиться конфликтом с фирмой-посредником. Не исключено, что человек, который предлагает вам договориться без посредников – сам мошенник.

А случается и так, что такой хитроумный покупатель вовсе и не покупатель, а человек из агентства. Нечистоплотная фирма может использовать вашу оплошность и, мотивируя имеющимися доказательствами (например, вашим разговором с провокатором, записанным на магнитофон), принудит вас заключить с фирмой бессрочный договор на продажу вашей квартиры. Таким образом вы окажетесь полностью во власти риэлтера.

Вверх

Продолжение следует...